Над обрывом: как в Севастополе застраивают коттеджами опасные оползневые участки

С 4 августа 2018 года вступил в силу российский федеральный закон о внесении изменений в Градостроительный кодекс. Согласно новым правилам для строительства не надо получать отдельных разрешений, достаточно просто подать уведомление о начале и конце стройки. Такие правила развязали руки недобросовестным застройщикам, которые активно строят и продают недвижимость, даже несмотря на то, что она буквально может сравняться с землей.

Что может случиться с домами, которые стоят на местности с движущимся грунтом, наглядно проиллюстрировал оползень, который случился 30 июля этого года в Севастополе. В садовом товариществе «Парус» в Нахимовском районе обрушилось 2 дачных дома с постройками. В результате под угрозой оказались еще 22 участка «Паруса» и 11 соседнего товарищества «Лесовод». Эвакуировали 5 взрослых и 3 детей. Сразу после происшествия подконтрольные России власти города пообещали разработать стратегию борьбы с оползнями.

Но уже через пару дней вступил в силу закон, который освободил застройщиков от бюрократической волокиты, однако вместе с тем и от необходимости подавать разрешительные документы на стройку.

Каждый год Севприроднадзор публикует мониторинг экологического состояния города. В 2015 году среди прочего был подготовлен детальный список зон, которые подвержены оползням. В него вошли 110 участков, 11 из которых в активном состоянии. Уже в 2017 году их общее количество увеличилось до 120.

Скопление оползней возле мыса Фиолент

Власти разработали отдельно карту оползневых участков. По ней, в частности, можно увидеть, что наибольшее количество оползней сосредоточилось рядом с мысом Фиолент. В экологическом мониторинге указано: побережье в этом районе аж до мыса Херсонес – это участки с возможным риском обрушения.

Карта опозневой сети Севастополя

Оползневые зоны, как правило, находятся рядом с морским побережьем, и, несмотря на опасность таких строений, цены на них отнюдь не низкие. К примеру, на том же побережье выше мыса Фиолент продаются дома на первой береговой линии.

На одном из сайтов по продаже недвижимости разместили продажу коттеджа у «самой кромки моря». Продавец убеждает, что дом расположен на скалистом хребте, на высоте приблизительно 80 метров над уровнем моря. И хотя скалы производят впечатление надежности, экологический мониторинг говорит об обратном – это побережье в зоне риска. Правда дешевле от этого такие виллы не становятся, за дом просят 26,5 миллионов рублей.

В зоне с повышенной оползневой опасностью продается дом за 26,5 миллионов рублей

Рядом с мысом Фиолент продается еще один дом прямо над обрывом. 200 квадратных метров, 2 гостевых домика и участок в 7 соток с небольшим бассейном и смотровой площадкой – все это продавец выставил за 49,5 миллионов рублей.

Дом на обрыве возле мыса Фиолент продается за 49,5 миллионов рублей

Участки движущегося грунта обозначены и на другом конце Севастополя – в районе Вязовой рощи, рядом с селом Орловка. Чуть выше от отмеченных оползней выставили на продажу недострой на первой линии в садовом товариществе «Мираж».

Оползни в районе Вязовой рощи

За недостроенный дом на 500 квадратных метров просят 12,5 миллионов рублей. В экологическом мониторинге за 2017 год указано, что неподалеку от этого дома произошла оползневая активизация, в результате которой обрушился каменный забор на территории пансионата «Таврида».

Продажа недостроя на побережье в районе Вязовой рощи возле оползневой зоны

​Хотя эти коттеджи и были построены до вступления новых норм строительства, ни в одном из объявлений не сказано ни слова о дополнительном укреплении или стойкости домов к оползням. Архитектор Ольга Вечер считает, что даже противооползневые меры в районах с риском обрушения – не панацея, что уж говорить об их отсутствии:

«На оползневых зонах строить просто нельзя, даже при проведенных противооползневых мероприятиях. Обрушение жилых домов на Северной стороне в Севастополе тому наглядное доказательство. А особняк Дмитрия Киселева на плато Тепсень в Коктебеле – доказательство того, как после проведения противооползневых мероприятий безнадежно изуродован ландшафт в большом радиусе от дома».

Архитектор вспомнила скандал из-за материала о ремонте дачи российского пропагандиста Дмитрия Киселева. Автор статьи, строитель Владимир Мазурин рассказал, что во время реконструкции виллы рабочие повредили горный склон. Владельцу дачи он советовал укрепить коттедж, иначе тот сползет и повредит другие дома. После выхода статьи главреда газеты уволили, а Киселев лично обвинил строителя в клевете – об этом шла речь в сюжете Крым.Реалии.

До вступления в силу новых правил застройщик обязан был получить градостроительный план земельного участка. Там он обязывался указать зону возможного размещения объекта и ограничения на земельном участке. Помимо этого, требовалось предоставить схему планировки с технико-экономическими показателями объекта. Теперь же застройщику достаточно уведомить Департамент строительства и архитектуры о намерениях построить здание, где он должен указать этажность, высоту, площадь застройки и отступы от границ земельного участка. В течении недели заявку застройщика рассматривает горадминистрация. Таким же образом застройщик должен отчитаться о том, что построил не позже чем через месяц после окончания строительства.

Отдельные ограничения касаются только исторической местности. Все остальные нюансы – индивидуальная добросовестность и ответственность застройщика. По мнению Ольги Вечер, отмена разрешительной документации на застройку сделает ее просто неконтролируемой:

«Отсутствие декларации на строительство частных домов усилит до максимума существующий хаос в застройке. Крыму грозит тотальная коттеджная застройка. Декларации, выдаваемые застройщику после получения Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), делали процесс более или менее контролируемым. В ГПЗУ можно было прописать всякие ограничения по застройке и требования о необходимости согласовать проектную документацию с определенными службами, с Минэкологии, в частности», – комментирует архитектор.