В Севастополе перестали продаваться квартиры. В чем причина?

Рынок недвижимости в 2023 году в Севастополе продолжил падение. Квартиры в новостройках практически не продаются, как на первичном, так и на вторичном рынке. Местные риелторы пытаются объяснить сложившуюся ситуацию перенасыщением предложения и другими причинами, не упоминая среди них развязанную Россией войну против Украины.

На днях российская газета «Известия» опубликовала данные по количеству нереализованного первичного жилья в российских регионах. В антирейтинг включены также аннексированные Крым и Севастополь.

По данным издания, Севастополь занял второе место по количеству нереализованного первичного жилья – 72% квартир в новостройках не продаются. Хуже ситуация только в Магаданской области, где не распродано 87% построенного жилья. Таковы данные аналитиков федеральной компании «Этажи».

При этом, доля нераспроданных площадей в строящихся домах растет по всей соседней России. За последние три года она достигла рекордного показателя – 43%. Но, если в РФ уменьшение продаж связано, прежде всего, со снижением платежеспособности населения, то на Крымском полуострове на это влияют, прежде всего, «геополитические причины» – так завуалированно аналитики называют развязанную Россией войну против Украины.

Квартирка у моря в скрепном городе-герое

Спустя несколько месяцев после того, как Крым был аннексирован Россией в 2014 году, на полуостров устремились переселенцы из дальних российских регионов. Особенной популярностью недвижимость у моря пользовалась у жителей Крайнего Севера и Сибири – они переезжали «навсегда». Среди приезжих было очень много пенсионеров, продавших свои прежние квартиры.

Жители Москвы, Санкт-Петербурга и других городов Центральной России, напротив, приобретали жилье, преимущественно для летнего отдыха. В остальное время жилую площадь сдавали внаем через агентства недвижимости.

Так, в апреле 2016 года директор севастопольского агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская в эфире Крым.Реалии рассказывала: «В Севастополе приобретают недвижимость люди с Севера, Дальнего Востока и Крайнего Севера. Приезжают люди за покупками, конечно же, домов у моря».

При этом другой риелтор, крымчанка Светлана Аксенова, сообщала, что 2016 году цены на жилье на вторичном рынке в Крыму по сравнению с 2014 годом снизились на 30-40%.

Повышенным спросом на жилую недвижимость воспользовались местные девелоперы. Проще всего было с возведением многоэтажек, разрешения на которые были получены ранее от украинской власти. Зеленый свет этому также давала негласная политика Кремля по заселению украинского полуострова выходцами из России. Спрос еще больше вырос после открытия трассы «Таврида» и Крымского моста.

Участок трассы «Таврида» под Севастополем

По данным Росстата, каждый год в Крым и Севастополь переезжали на постоянное место жительства около 50 тысяч россиян из разных регионов, чаще всего из северной части страны.

Цены на недвижимость стали расти и вскоре достигли уровня московских, особым спросом пользовались квартиры в Ялте и Севастополе. Так, например, за 2020 год спрос вырос почти в три раза.

В 2020 году самый большой интерес к недвижимости на полуострове проявили жители Москвы и Санкт-Петербурга. Самыми активными месяцами оказались июль и август. По словам риелторов, «продажи за эти два месяца превысили показатели последних шести лет. Покупателей интересует жилье практически всех сегментов: от недорогих однокомнатных квартир до элитных коттеджей. Больше всего приезжих привлекает недвижимость в Ялте, Евпатории, Симферополе и Севастополе».

К концу 2021 года Крым и Севастополь вошли в пятерку регионов, где больше всего недвижимости регистрируют неместные жители – почти 40% всех так называемых экстерриториальных заявлений в России, информировал пресс-центр Росреестра.

Новый многоэтажный дом на улице Горпищенко в Севастополе

Согласно данным учреждения, за десять месяцев 2021 года число поданных россиянами экстерриториальных заявлений увеличилось на 42%. За этот период для регистрации объектов недвижимости в Крыму и Севастополе подано 41 700 экстерриториальных заявлений.

В тройку лидеров вошли Санкт-Петербург (66,2 тыс.), Москва (45,2 тыс.) и Челябинская область (44,7 тыс.).

«Примерно треть покупателей – жители с «материка». В основном из Москвы, Санкт-Петербурга, северных городов, Сибири», – рассказал гендиректор строительной компании Олег Леухин, уточнив, что быстрее остальных продается малогабаритное жилье – однокомнатные квартиры площадью около 40 кв. м и студии.

Как ни странно, но жилье на крымском берегу Черного моря пользовалось спросом и в 2022 году, уже после начала войны – россияне были уверены, что она долго не продлится и окончится победой России. Так, в мае и июне Москва, Санкт-Петербург и Екатеринбург стали лидерами по спросу на жилую недвижимость в Крыму, по данным исследования агентства «ДОМУС». Доля запросов на приобретение объектов недвижимости в Крыму, поступивших от жителей Москвы, составила 49,86%. Санкт-Петербург оказался на втором месте по таким запросам – 16,24% от общего количества обращений. Екатеринбург вышел на третье место – 4,4% запросов поступило от жителей уральской столицы.

Однако к концу 2022-го ситуация кардинально изменилась – рынок недвижимости начал «валиться». Объем нераспроданных квартир в новостройках по России достиг 66%. Президент банка «Открытие» Михаил Задорнов в интервью «Коммерсанту» отмечал, что у людей резко сузился горизонт планирования, а газета «Ведомости» уточняла, что у россиян до 27 лет он составляет всего 2–3 месяца.

В Крыму ситуация выглядела еще хуже. Недвижимость на полуострове для ранее переехавших на полуостров россиян стала токсичным активом, от нее пытаются избавиться, но покупателей практически нет.

По данным компании IDEM, по сравнению с 2021 годом объем продаж недвижимости в Крыму снизился на 72%. Стоимость квадратного метра за 2022 год упала на 29%. В Севастополе еще в мае стоимость квадратного метра в новостройке составляла 207 300 рублей. А к концу декабря она опустилась до 147 500 рублей. Сейчас на «Авито» можно найти предложения от 57 000 до 155 000 рублей за квадратный метр и цена продолжает снижаться.

Как пишет «Новая газета», «снижение спроса эксперты объясняют несколькими факторами, среди которых не только само по себе начало специальной военной операции, но и атаки дронов на полуостров и регулярная работа ПВО, подрыв Крымского моста и сложность логистики из-за запрета полетов», а также вероятное возвращение Украиной Крыма.

Пожар на Керченском мосту, возникший после взрыва, 8 октября 2022 года

Кстати, аналогичная ситуация в Белгородской области России, где в этом январе было выставлено на продажу в 1,5 раза больше квартир, чем год назад, – почти 35 тысяч. Первый скачок активности продавцов произошел в мае – после того, как начались обстрелы приграничных сел региона. В июле ракеты упали уже в центр самого Белгорода. Сейчас прилеты в приграничные населенные пункты происходят практически еженедельно.

«Можем объяснить» от местных экспертов

Местные риелторы всеми силами стараются объяснить падение продаж жилой недвижимости в Севастополе, которое составило без малого три четверти. Такого проседания рынок не встречал никогда.

«Материковые девелоперы (в России – КР), конкурируя друг с другом, предлагают более комфортабельное, оборудованное жилье – с сантехникой, полом, с отделкой, и люди, соответственно, несут меньше затрат на ремонт», – говорит директор агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская.

«Человек вкладывал свободные средства в недвижимость, понимая, что она всегда в росте, и продав жилье, он не только вернет себе вложенные средства, но и получит прибыль. И если севастопольцы еще вкладывают, то инвестиционный материковый покупатель, можно сказать, ушел. Отсюда и такая высокая доля нераспроданных квартир», – поделился своим мнением управляющий партнер Аналитической корпоративной группы Илья Пичуев.

Строительство домов в Севастополе, архивное фото

Также Илья Пичуев и Наталья Массальская считают, что на севастопольском рынке недвижимости наблюдается некий дефицит маркетинга.

А директор по маркетингу и продажам крымской строительной компании Артур Дубровский заявил, что застройщики не могут устанавливать цену на жилье в новостройках ниже так называемой минимальной цены. В этой связи не стоит ожидать, что жилье в регионе подешевеет. Он напомнил, что до 2019 года, когда стали обязательными эскроу-счета, а застройщики перешли на проектное финансирование, они могли устанавливать любую цену на свою недвижимость.

«Сейчас ситуация изменилась: законодательно застройщики не могут продавать недвижимость ниже так называемой минимальной цены, которая устанавливается банком. Поэтому у застройщиков просто связаны руки», – сказал Дубровский, отвечая на вопрос о возможности снижения стоимости квадратного метра в новостройках Крыма.

СПРАВКА: Российское полномасштабное военное вторжение в Украину продолжается с утра 24 февраля. Российские войска наносят авиаудары по ключевым объектам военной и гражданской инфраструктуры, разрушая аэродромы, воинские части, нефтебазы, заправки, церкви, школы и больницы. Обстрелы жилых районов ведутся с использованием артиллерии, реактивных систем залпового огня и баллистических ракет.

Ряд западных стран, включая США и страны ЕС, ужесточил санкции в отношении России и осудили российские военные действия в Украине.

Россия отрицает, что ведет против Украины захватническую войну на ее территории и называет это «специальной операцией», которая имеет целью «демилитаризацию и денацификацию».

Роскомнадзор пытается заблокировать доступ к сайту Крым.Реалии. Беспрепятственно читать Крым.Реалии можно с помощью зеркального сайта: https://d3arvjd0z450sc.cloudfront.net/, следите за основными новостями в Telegram, Instagram и Viber Крым.Реалии. Рекомендуем вам установить VPN.