«Стратегический просчет в жилищном строительстве»: в Крыму будет меньше новостроек?

Крым попал в топ-5 регионов соседней России, где сильнее всего упали объемы вводимого в эксплуатацию жилья, говорится в исследовании портала ЦИАН. По данным Росстата, в сравнении с предыдущим годом темпы жилищного строительства на полуострове сократились на 42%.

Российское издание «Коммерсант» приходит к выводу, что такое падение связано с переходом с 1 июля на новое финансирование жилищного строительства. По мнению экспертов по недвижимости, внедрение механизма, который должен исключить прямое финансирование строительства гражданами, приведет к уходу с рынка многих застройщиков.

Профессор Российского экономического университета имени Георгия Плеханова, председатель комиссии Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник объясняет, что предыдущая система финансирования жилья имела недостатки.

– Проектное финансирование – это глубокая реформа финансирования жилищного строительства. У нас до этого сложилась система, основанная на привлечении средств граждан – дольщиков. Заключаются договоры долевого участия между застройщиком и гражданином. Когда начинает строиться дом еще с котлована, граждане уже несут денежки, и на них все и строится. Такая система довольно уникальная для мира, но сложилась она, когда у государства и застройщиков не было свободных средств для строительства. Людей привлекало то, что застройщики давали большую скидку – до 40% на будущую цену квадратного метра. В погоне за дешевизной они соглашались на такой риск, не имея никакой гарантии получения квартиры. Все это работало неплохо, но постепенно образовалось большое количество так называемых обманутых дольщиков, которые выходили на демонстрации.

Геннадий Стерник отмечает, что теперь дольщики в Крыму и соседней России могут финансировать строительство своего дома только через банк, который следит за работой застройщика и не выплачивает ему деньги сразу.

– То есть проектное финансирование – это когда без денег граждан застройщик получает кредит под конкретный проект. Но у банка высокие требования к застройщикам – он же должен гарантировать возврат кредита. Многие ли застройщики готовы получать кредиты, тем более под достаточно высокие проценты, у банков для строительства? Банки же кредиты не готовы давать, потому что репутация застройщиков объективно такая, что стоит опасаться их разорения. Поэтому банки тормозят выдачу кредитов, а застройщики просто иногда не идут в банк, потому что знают заранее, что не соответствуют прописанным требованиям.

Руководитель агентства недвижимости «Парад недвижимости» Дмитрий Майоров утверждает, что, судя по текущим стройкам, жилищный кризис Крыму не грозит.

– Странно слышать такие цифры, потому что по Симферополю темпы строительства даже выше, спрос достаточно большой. В некоторых жилищных комплексах, где только начинаются продажи, половина квартир сразу расходится, а бронирование происходит еще до начала продаж. Может быть это падение на 42% связано с какими-то проблемами, приостановками, но с темпами роста строительства все в порядке. Площадок 8-9 у нас строится точно, так что будет людям где жить. По данным вице-премьера Евгения Кабанова, после того как с 1 июля у застройщиков появятся новые эскроу-счета, под контроль возьмут 132 многоквартирных дома на общую сумму 15 миллиардов рублей. Хотя предполагается, что квартиры на первичном рынке могут в цене подрасти в связи с 1 июля, когда будут введены обязательные эскроу-счета и граждане не смогут финансировать строительство напрямую.

Автор проекта «Трин-Инвест» Андрей Власов отмечает, что свой вклад в общий спад внесли также низкие доходы населения.

– В некоторых регионах перестройка рынка происходит менее болезненно, в других – более болезненно. Потребуется примерно год, прежде чем застройщики адаптируются под новую ситуацию. Здесь нет ничего страшного, но это стратегический просчет в жилищном строительстве в России. В Москве ничего такого нет, потому что столичные застройщики подготовились к этой ситуации. Они в 2018 году взяли разрешения на строительство на 4 года вперед и без проблем могут восполнять спрос. Другие регионы чувствительнее не только из-за нового закона, но и из-за падения спроса населения. У людей нет денег, это факт. Они с удовольствием купили бы жилье, но не на что. Такая ситуация продлится год-два, но если доходы населения не будут расти, то увеличения спроса на жилье мы не увидим, соответственно, и строительства тоже.

По мнению Андрея Власова, в Крыму на темпы строительства жилья негативно влияет неурегулированность градостроительных регламентов.

– Если у вас «запара» с чиновниками, бывает проблематично все это построить. На фоне падения спроса – а жилье дорогое в Крыму – здесь определенный период времени будет рост цен. С другой стороны, люди хотят купить жилье, а дорогое – не могут. Такая ситуация складывается, что хочется и не можется.

В начале 2019 года издание РБК со ссылкой на данные Росстата писало, что Крым по итогам 2018-го обогнал все регионы соседней России по темпам роста строительства жилья с относительным показателем в 61%. При этом в целом по России площадь возведенного жилья уменьшилась на 6,6%.

(Текст подготовил Владислав Ленцев)