С 2018 года межевание границ земельного участка и постановка его на кадастровый учет обязательны для совершения любых сделок в России, а также на территории аннексированного ею Крымского полуострова. Жить на участке можно, а вот продать, передать по наследству или подарить без этой процедуры будет невозможно. Кроме того, сейчас проводится обязательная переоценка кадастровой стоимости земли. Попытки подогнать реальность под новые нормативы оборачиваются абсурдными противоречиями, которые обходятся россиянам, а также жителям аннексированного Россией Крыма, очень дорого.
– Пять лет назад мы купили два смежных земельных участка в Новых Вешках, рядом с Лязгино. В этом году вызвали кадастрового инженера, чтобы он нам выставил точные границы. Приезжает инженер и со своим прибором уходит куда-то в лес, – рассказывает Ольга Павленко, жительница поселка Новые Вешки Томской области. – Я ему говорю: "Вы куда пошли? Вот наши два участка, вот колышки". Он говорит: "Нет, я правильно иду". В итоге выставил нам новые границы. И нам еще повезло: наши участки стоят хотя бы на земле, а вот участок соседа оказался в болоте.
Кадастровые инженеры за работой
Кадастровый инженер объяснил, что сейчас такая путаница везде. С 2010 года межевание в России проходит по-новому: с привязкой к координатам (МСК 70), проще говоря, по спутнику. До 2010 года в Томской области применяли другую систему – по описанию. По принципу: 150 метров от вышки в поле. На практике две системы со столь разными подходами не сошлись. И в Томской области практически все участки, отмежеванные до 2010 года, в реальности стоят не там, где официально значатся на новой кадастровой карте. По крайней мере, нам случаи, когда границы участка (реальные и на бумаге) чудесным образом совпали, пока неизвестны.
В итоге Ольга Павленко в старых границах своего участка ничего строить не стала: вдруг придет сосед с кадастровым инженером и попросит уйти с его земли. Оказалось, что теперь и все дороги в поселке проходят не там. Следуя новым правилам, нужно по идее переносить и дороги, и дома.
Оказалось, сдвинуты все четыре улицы развивающегося поселка в Зональном
– Я, пенсионер, бывшая учительница. В 1983 году мне выделили жилье – полдома, в нем с тех пор и живу, – рассказывает Александра Чегарнова из поселка Беляй Первомайского района. – Жилье я приватизировала, сейчас хотела приватизировать землю под домом, но не смогла. Карта поселка, имеющаяся в сельском поселении, оказалась смещена и развернута относительно реальных координат. Оформленные ранее жителями Беляя кадастровые паспорта не соответствуют фактическому расположению реальных земельных участков. И нам отказывают в постановке земли на кадастровый учет, мол, ваше место на бумаге уже занято. Кадастровый инженер просто отказался браться за мое дело, сказал, что это нереально.
В поселке Беляй есть люди, которые оплатили межевание: к ним приехали специалисты, все отсняли, но документы они сделать так и не смогли. Потому что получилось, что по их участкам проходит дорога. Администрация Первомайского района сделала смету на комплексное межевание в 2016 году, но деньги так и не были на это выделены.
– Так что я теперь, получается, на чужой земле живу, – говорит Александра Чегарнова. – А с 2018 года, когда закончится бесплатная приватизация, я свой же участок, если его удастся отмежевать, буду выкупать у государства за деньги.
– Недавно столкнулись с проблемой: хотели зарегистрировать дом в собственность, но выяснилось, что наш якобы стоит на дороге. Оказалось, сдвинуты все четыре улицы развивающегося поселка в Зональном. Администрация ничем помочь не может, кто делал план – они не знают. А что людям-то делать? – рассказывает о своей проблеме Кристина Лычман, жительница поселка Зональная Станция.
Карта поселка "Зональный" Дом оказался на дороге из-за смещения участков на нескольких улицах
Кадастровый хаос
Таких историй море. Корниловское сельское поселение Томской области, например, смещено практически полностью. В самом Корнилове наложились друг на друга несколько новых микрорайонов. Сейчас жители не могут узаконить свои дома, не могут получить разрешение на подвод воды и газа. И все – из-за кадастровых "ошибок". Уже не один год в Корнилове власть обещает решить проблему кардинально: выделив деньги на комплексные кадастровые работы. Но денег, как водится, нет.
Деятельность кадастровых инженеров подлежит аттестации. Это не государственная служба. Они работают либо в рамках юридического лица, либо как индивидуальные предприниматели. В Томской области кадастровых инженеров на сегодня 369 человек. Бизнес прибыльный, учитывая сегодняшний хаос с землей. Бывает, возмущенные люди пытаются найти своего кадастрового инженера, а фирмы, от которой он приходил, уже нет. На самом деле они никуда не исчезают, просто переоформляют фирму и работают дальше.
– Практически все кадастровые инженеры остаются в этой сфере. В том числе те, кто проводил межевание в начале 2000-х годов, – говорит начальник отдела кадастрового учета Кадастровой палаты Томской области Ирина Щербина. – Просто по закону предъявить претензии можно только к тому юридическому лицу, которое вас межевало. Так что юридического лица, которое вам неправильно намерило, возможно, сейчас уже и нет, но сами кадастровые инженеры точно остались. К нам поступают решения суда либо об установлении границ, либо об устранении реестровой ошибки, либо об исключении границ из кадастра. Судов действительно стало кратно больше.
Кадастровые инженеры не согласны, что это только их ошибки. Поменялась система привязки к местности, а уж в этом они не виноваты. Юрий Лесников работает кадастровым инженером с 1984 года. И сейчас единственное, чем он может помочь, – это честно предупредить землевладельцев, что проблемы будут.
Практически нет участков, которые бы один в один совпадали с современной кадастровой картой
– Из тех участков, которые были ранее отмежеваны и поставлены до 2010 года на кадастровый учет, практически нет таких, которые бы один в один совпадали с современной кадастровой картой, – рассказывает Юрий Лесников. – Дальше все зависит от соседей. Нужно, чтобы и они были готовы переделать свои границы и все согласовать. А насчет вины кадастрового инженера – есть примеры, когда кадастровый инженер приготовил документы, передал в кадастровую палату до 2010 года, до МСК 70, приложил картографический материал, где у него все правильно нарисовано, но в органе учета почему-то этот участок поставили в другом месте. Я не знаю, кого тут винить.
Создание кадастровой палаты, по мнению Юрия Лесникова, – это чисто политическое мероприятие, и проблемы оно не решило. Оно было нужно для того, чтобы отчитаться о том, что работа по введению кадастрового учета выполнена. Государство постановило в начале 2000-х годов ввести кадастровый учет, но технологию не продумало.
– А это был по факту не учет, а чисто присвоение кадастровых номеров. И кому такой учет нужен был? Сейчас большинство участков стоят неправильно, – говорит Юрий Лесников.
В любом случае у владельцев участков путь один: вызывать кадастрового инженера, согласовывать границы с соседями, в конфликтной ситуации идти в суд.
На участок "наложились" еще три
Владимир Лихачев – владелец дачи в садоводческом товариществе "Весна" за поселком Степановка. В конце 2015 года к нему пришел человек, представился соседом по дачному участку, сказал, что купил участок, построил дом, баню и решил зарегистрировать все в Росреестре, заплатив за межевание уже по новым правилам. Но соседу отказали, сказав, что на его земле расположены три других участка, в том числе Владимира Лихачева. Хотя участки нарезаны и не меняли границ с 1991 года.
Как будто кто-то пьяный на участки наши границы нарезал. 120 метров от реального участка – это можно было так ошибиться?
– Он нашел всех, кто зарегистрирован на его участке: меня и еще двух соседей, – рассказывает Владимир Лихачев. – Сказал, что нам тоже нужно провести новое межевание и тогда, мол, меня зарегистрируют, и вы заодно приведете границы своих участков в соответствие. У нас это несоответствие на карте Росреестра оказалось чуть ли не 120 метров. Пока мы думали, через месяц пришла повестка в суд. Суд заседал три раза. Представитель Росреестра сказал, что виноват кадастровый инженер, который проводил обмер участков в 2006 году, когда была объявлена дачная амнистия и мы делали межевание. Мы эту кадастровую фирму нашли, но те говорят: три года прошло, мы претензии не принимаем и вообще, мы все сделали правильно. Спрашивайте, мол, с Росреестра. А Росреестр говорит: как нам померили, мы так и зарегистрировали. Концов нет.
В итоге Владимир Лихачев переделывал документы и переносил границы несколько раз, то одно несоответствие найдут, то другое, то правила изменятся, пока суд да дело.
– Нам шесть или семь раз возвращали документы на переделку, – говорит Владимир Лихачев. – То есть почти два года мы пытались устранить чью-то ошибку. Как будто кто-то пьяный на свободные участки наши границы нарезал. 120 метров от реального участка – это можно было так ошибиться?
Стоят за землю с вилами и топорами
Не на месте оказались не только дома и дачные участки. Проблема и с муниципальными субъектами, их расположение находится в стадии согласования. В ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) внесены границы только одного муниципального объединения – Зональненского сельского поселения (всего же в области сельских поселений 115). Внесены границы только 210 населенных пунктов (их в области 578 плюс 6 городов). Ситуация в Томске с границами участков, как говорят в Росреестре, самая благополучная, там смогли смежевать участки более-менее правильно. Есть проблемы и с субъектами Федерации. Границы Томской области тоже пока не нанесены на карту. Пока получается, что вся Россия стоит не на месте.
С такими же проблемами сталкиваются жители других регионов. В поселке Кругликово района имени Лазо Хабаровского края, например, земли крестьян из-за кадастровой ошибки раздали под "Дальневосточный гектар". Причину такой накладки в местной администрации объяснили тем, что местные жители не успели вовремя размежевать свои участки.
Хозяева "дальневосточных гектаров" грозятся снести все огороды и заборы, которые стоят на выданных им землях
"При подписании договоров на предоставление земли по программе "Дальневосточный гектар" были выявлены случаи, когда выдаваемые участки лежали в границах земель, принадлежащих собственникам, которые не уточнили свои границы, не сделали межевание", – сообщили в отделе землепользования администрации района имени Лазо.
Собственники участков отдавать землю, на которой работали долгие годы, под "гектар" новым поселенцам не собираются. Обстановка накалена до предела. Хозяева "дальневосточных гектаров" грозятся снести все огороды и заборы, которые стоят на выданных им землях, а прежние собственники участков собираются встречать пришлых с вилами и топорами.
В числе пострадавших от кадастровой реформы оказалась семья Мельниковых, несколько поколений их предков жили на этой земле. Отвоевывать свои огород и баню им пришлось через суд.
– Межевание мы делали несколько раз в разные годы – и все время приходилась переделывать из-за разных сбоев в системе. Когда подали документы на межевание в прошлом году, нам отказали. Сказали, что часть земли нам уже не принадлежит, и объяснили, что мы якобы поздно подали документы, – рассказала Ольга Мельникова.
По ее словам, судебный процесс занял почти три месяца. В итоге получатель "дальневосточного гектара", который претендовал на часть огорода, сам отказался от земли, так как решил уехать с Дальнего Востока.
В деревне все такие – у некоторых по самое крыльцо дома отмерили, и не у всех есть возможность заплатить за суд
– Но там тоже процедура сложная – землю все равно надо снимать с кадастрового учета. Там, извиняюсь за выражение, столько геморроя. В деревне все такие – у некоторых по самое крыльцо дома отмерили, и не у всех есть возможность заплатить за суд. При этом государство свои ляпы не признает и ничего компенсировать не собирается, – отметила Ольга Мельникова.
Теперь, чтобы избежать повторения ситуации с "дальневосточным гектаром", Мельниковым снова нужно провести межевание. Но с этим они пока не торопятся – на процедуру нужны деньги.
– Это все такое выкачивание денег. Я дважды уже делала межевание, и опять надо – а стоит это 5,5 тысячи рублей. Оставлю все в старых границах, чтобы меня уже не дергали. Надоели, – говорит мать Ольги, Евгения Мельникова.
Кадастровая ошибка ценою в бизнес
9 гектаров земли на окраине поселка Итатка Томской области. В старом здании, где в советские времена чинили технику, еще год назад была пилорама, малый бизнес Виталия Мататова, который просуществовал до 2012 года. 20 февраля состоится арбитражный суд и его фирму ООО "Аграрно-лесная компания "Юкса" признают банкротом по заявлению налоговой службы. Виталий не смог заплатить земельный налог за 2015 год – почти миллион рублей. Он оспорил этот налог, но государство постфактум признать свою ошибку отказалось.
Здание пилорамы
В 2014 году областной Департамент госсобственности заказал новую оценку кадастровой стоимости земельных участков. Такую переоценку делают раз в четыре-пять лет. Работы по оценке выполняло ООО "НПП "Универсал". Землю под пилорамой в Итатке оценили в десять раз больше, чем она стоила раньше. Была чуть больше шести миллионов, а стала 62 с половиной миллиона рублей. Цена взлетела из-за ошибочной информации о виде разрешенного использования: стоимость посчитали по дорогому тарифу "земля под объектами торговли и общественного питания" (5-й вид). На самом деле это "земля для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений" (9-й вид), которая стоит гораздо дешевле.
О том, что за 2015 год нужно заплатить такой огромный налог, на пилораме узнали, естественно, когда этот налог уже начислили, то есть ближе к концу 2016 года. Директор ООО "АЛК "Юкса" сразу же обратился в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости земли при Росреестре. Комиссия согласилась, что земельный участок в Итатке не может стоить 62 миллиона, нашла ошибку и вернула стоимость земли. Решением комиссии от 05.10 2016 кадастровая стоимость была определена в 6 753 000 рублей. Но перерасчета за 2015 год фирме добиться не удалось. В результате "Юксе" дополнительно к уже уплаченному налогу в 92 тысячи рублей был доначислен земельный налог за 2015 год в сумме 844 746 р.
Кадастровая стоимость была определена ошибочно, но она считается "архивной" и оспаривать все это нужно было раньше
Из судебного решения: "при проведении кадастровой оценки изначально была допущена ошибка в отнесении участка к 5 группе видов разрешенного использования. Ошибочно установленная стоимость участка влияет на права общества по уплате земельного налога в законно установленном порядке". Смысл судебного решения Виталию Мататову объяснили так: да, такая кадастровая стоимость была определена ошибочно, но она считается уже "архивной" и оспаривать все это нужно было раньше, в том самом 2015 году. Так что суд ООО "АЛК "Юкса", несмотря на признание ошибки, все-таки проиграло.
Однако почему перерасчет невозможен – Виталий Мататов так и не понял. Он приводит в пример аналогичную ситуацию, случившуюся с его же пилорамой несколькими годами ранее. В 2011 году эту землю уже оценивали в те же 62 миллиона рублей. И тогда в 2012 году Комиссия по спорам при Росреестре и кадастровой палате уже признавала ошибку и возвращала прежнюю стоимость земли. Тогда перерасчет был сделан. Сейчас ситуация аналогичная, но перерасчет делать отказались.
Моя хата с краю
Представитель Кадастровой палаты в суде, который состоялся в конце прошлого года, пояснил, что данный участок действительно имеет вид разрешенного использования №9 – для эксплуатации зданий, но они просто внесли сведения о новой кадастровой стоимости, предоставленные Росреестром.
Представитель Росреестра на суде заявил, что в силу возложенных на него полномочий на результаты проведения массовой кадастровой оценки участков Росреестр повлиять не может, заказчиком работ по проведению такой оценки он не является.
К суду ООО "НПП "Универсал", который ошибочно оценил землю, в качестве ответчика привлечен не был. Что это за фирма – точно узнать не удалось. По некоторым данным, фирма из Перми. Налоговая служба просто начислила налог с поданных ей сведений о кадастровой стоимости.
Юрист, на которого бизнесмен Виталий Мататов потратил последние 100 тысяч рублей, убеждал руководство "Юксы", что легко выиграет дело, но дело проиграл. Юристам ведь платят за работу, а не за результат.
Прокуратура, куда также обращался директор ООО "АЛК "Юкса" Виталий Мататов, подтвердила "невозможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2015".
Пилорама
Сейчас счет фирмы, не заплатившей непосильный для нее налог, арестован. На пилораме работало десять человек, все они потеряли работу, пилорама закрыта. Сейчас ее признают банкротом, имущество распродадут, чтобы государство-таки получило свой налог. Продумаешь, одним малым бизнесом меньше.
– Когда-то я хотел создать многопрофильное предприятие, – рассказывает Виталий Мататов. – Ведь столько сельскохозяйственных полей заброшены и зарастают березняком. Не получилось. Государство мой малый бизнес не поддержало. Меня поддерживали только морально: молодец, хорошо, прекрасно. Ни налоговых льгот, ничего. Счет арестовали, работники, после года простоя, разбежались.
Уполномоченный по делам предпринимателей Томской области Валерий Падерин историю "Юксы" знает. Говорит, что это не единичный случай. Хотя и наиболее вопиющий.
Новая кадастровая оценка для большинства была большим психологическим ударом
– Много лет у нас земля была недооценена, – рассказывает Валерий Падерин. – Все понимали, что земля должна стоить больше, но не настолько. Так что новая кадастровая оценка для большинства была большим психологическим ударом. Но "Юкса" попала в совершенно ненормальную ситуацию. Когда все ошибку вроде бы признают, но исправить ничего не могут. Еще у нас, например, был случай, когда предприниматель к своему совершенно пустому участку за свой счет подводил коммуникации (электричество, воду) и после этого ему повысили оценку земельного участка в разы, потому что благоустроенный участок стал более ценным. Но ведь он все сделал за свой счет. И теперь он за это благоустройство еще и должен расплачиваться.